Обслуживание котельных в арендуемых зданиях

Котельное оборудование — это источник повышенной опасности. Его бесперебойная и безопасная работа требует регулярного обслуживания, соблюдения нормативных требований и контроля со стороны специалистов. Однако в случае, если здание арендуется, возникает вопрос: кто должен организовывать техническое обслуживание котельной и нести ответственность за соблюдение требований промышленной и тепловой безопасности?

Этот вопрос особенно актуален для компаний, арендаторов нежилых помещений, в которых есть собственные или встроенные котельные установки.

Вопрос эксплуатации и обслуживания котельного оборудования регулируется несколькими нормативными актами. В первую очередь, это:

• Федеральный закон №116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов»;
• Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок (ПТЭТЭ);
• Постановления Правительства РФ и приказы Ростехнадзора, в том числе касающиеся технического обслуживания газового оборудования.

Согласно законодательству, ответственность за безопасную эксплуатацию оборудования несёт его владелец. Однако в договоре аренды может быть предусмотрено, что часть или все обязанности по обслуживанию переходят к арендатору. Такие условия должны быть чётко прописаны в договоре и соответствовать действующему законодательству.

По умолчанию ответственность за состояние инженерных систем, включая котельное оборудование, несёт собственник здания. Однако договор аренды может устанавливать иную схему. На практике встречаются три основные модели:

В этом случае арендатор пользуется помещением, не вмешиваясь в работу инженерных систем. Собственник заключает договор с лицензированной организацией, ведёт документацию и взаимодействует с надзорными органами.

Арендатор обязан самостоятельно организовывать обслуживание оборудования, в том числе заключать договор с обслуживающей организацией, обеспечивать ведение документации и выполнять требования по промышленной безопасности.

Обязанности распределяются: например, текущий контроль — на арендаторе, а капитальный ремонт и взаимодействие с Ростехнадзором — на собственнике.

При выборе любой модели обслуживания котельного оборудования важно не нарушать законодательство: арендатор не может обслуживать оборудование без допуска и соответствующих компетенций. Поэтому даже при передаче ответственности он должен привлекать специализированную организацию, имеющую необходимые разрешения.

Безопасность котельной — это не только техническое состояние оборудования, но и своевременное прохождение проверок, ведение документации, организация производственного контроля и взаимодействие с надзорными органами. За всё это в конечном счёте отвечает владелец оборудования — если договором не предусмотрено иное.

Если арендуемое здание признано опасным производственным объектом (ОПО), его эксплуатация требует регистрации в Ростехнадзоре. При передаче арендатору оборудования вместе с обязанностями по его обслуживанию, именно арендатор становится эксплуатирующей организацией. Соответственно, он обязан обеспечить:

1. организацию производственного контроля;
2. наличие аттестованного персонала;
3. своевременное техническое обслуживание и ревизии;
4. безопасную работу в соответствии с требованиями ФЗ-116.

Регулярное техническое обслуживание котельного оборудования включает в себя обязательные работы:

• осмотр и проверку узлов котлов;
• чистку теплообменников;
• проверку работы автоматики и защит;
• контроль состояния газового оборудования;
• испытания и промывку систем;
• ведение эксплуатационной документации.

Также важную роль играют периодическая ревизия оборудования и режимная наладка котельной. Эти работы позволяют своевременно выявить отклонения от нормального режима и скорректировать работу системы, повышая её надёжность и эффективность.

Отсутствие технического обслуживания может привести к снижению КПД котла, увеличению расхода топлива, аварийным ситуациям, а также штрафам со стороны контролирующих органов.

Перед подписанием договора аренды важно уточнить:

• кто владелец котельного оборудования;
• зарегистрирован ли объект в Ростехнадзоре;
• на чьей стороне организация ТО и документации;
• кто несёт ответственность за безопасную эксплуатацию;
• какие разрешения и лицензии имеются у обслуживающей организации.

Если эти вопросы не урегулированы документально, в случае аварии или проверки арендатор и собственник могут оказаться в спорной ситуации.

Арендатору также важно запросить:

• действующий договор технического обслуживания котельной;
• инструкции по эксплуатации оборудования;
• режимные карты водно-химического режима (если котельная водогрейная или паровая);
• документы по производственному контролю.

Если договор аренды предполагает передачу обязательств по эксплуатации, арендатору следует заранее подобрать квалифицированного подрядчика с допусками на обслуживание котлов и котельных установок.

Компания ООО «ТеплоЭнергоГарант» имеет опыт работы как с собственниками зданий, так и с арендаторами. Мы берём на себя полный комплекс задач: от аудита состояния оборудования до планового технического обслуживания, включая сопровождение по документации и взаимодействие с контролирующими органами.

Работаем в соответствии с нормативными требованиями, проводим обслуживание всех типов котлов — газовых, паровых, водогрейных, твердотопливных. Составляем режимные карты, выполняем ревизии, режимную наладку и обеспечиваем надёжную эксплуатацию котельного оборудования на любых объектах в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.